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【28Hse】启德新盘创跑道区新高成交 地价却...

一手市场有价有市，2023年刚开始即连录高价成交。由华润置地(海外)及保利置业集团合作发展、位于启德承富里2号的沄璟连沽两伙海景单位，涉额逾1.87亿元。当中有一伙为1座10楼A室，实用面积2,088平方呎，4房连3套房间隔，附连私人升降机大堂，成交价9,419.95万元，呎价约45,115元，创项目及创跑道区新盘新高，而另一宗成交为1座12楼A室，户型及面积相同，成交价9,323.6万元，呎价约44,653元。新盘位于近日备受关注的启德地区，高价成交反映启德住宅地成交价较市场估值低，并没有影响买家对后市的信心。究竟启德住宅地低价成交是怎样的一回事？在2022年12月，地政总署公布，启德第2A区4号、5（B）号及10号住宅地由长实以$87.03亿夺得。有关地皮占地21.4万平方呎，料可提供约1,750伙，以项目最高可建楼面约141.8万方呎计算，每平方呎楼面地价仅为6,138元。<h2><img loading="lazy" class="alignnone wp-image-99218 size-full" src="https://res-cms.midland.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2023/01/0111-edm-banner-fb.jpg" alt="【28Hse】启德新盘创跑道区新高成交 地价却..." width="1280" height="720" /></h2>综合之前的市场预测，项目估值介乎113亿至146亿元，即每平方呎楼面地价约8,000元至1.03万元。换言之，是次地价较市场估值的下限价低约两成，更重返8年前水平，消息引起市场哗然，担心楼价因而会跌。参考启德区目前屋苑二手成交呎价普遍高于2万元，而坊间以中标呎价6,138元去计算，连同建筑成本，料项目落成后实用呎价约1.7 万元，与市价有差距，担心会影响市场。<h2>地价楼价没有必然关系</h2>事实上，“面粉价”（地价）与“面包价”（楼价）是没有必然关系的。高价投地不等于高价卖楼；低价买地，也不是会低价卖楼，这视乎楼市的情况，以及发展商的销售策略。随着经济复常及通关在即，相信可刺激楼市气氛，发展商以高价卖楼机会较大。为什么地皮会出现低价中标的情况？相信是因为发展具困难，所需发展成本及时间亦不少。根据卖地条款，中标的发展商须兴建一条建筑面积不少于1.1万平方呎的地下购物街，连接至启德港铁站、区内公营房屋及另一幅商业地；以及须兴建2所安老院舍暨长者日间护理单位等社福设施。踏入新一年，楼市气氛进一步向好，如无意外，新盘仍然是市场焦点，启德的新盘当中包括嘉华发展的承丰道15号涉2,138伙，以及恒地旗下的承丰道19号涉1,590伙等，值得留意发展商的布署及销情。<a href="https://www.28hse.com/news/blog" target="_blank" rel="noopener noreferrer">更多28hse地产资讯教学</a>

【28Hse】启德新盘创跑道区新高成交 地价却…

两房 招标

为配合不同的经济环境及市况转变，发展商不时会改变销售新盘的策略，有的新盘由常见的公开发售，转为以招标形式出售。近日就有新盘全数单位招标发售，引起市场争议。以往招标出售的一手物业，多为豪宅或新盘特色户。相信不少人对新盘招标比较陌生，若然发展商选择以招标方式去销售一手新盘，有关单位不需标明价钱，而且毋须提供价单的，有意的买家需提交投标文件及拟定出价，价高者得，或者发展商可以选择不卖。<h2>地建会:招标单位须为753平方呎以上</h2>既然招标不是新鲜的事，那为什么该新盘招标会引起讨论？有关新盘为启德沄璟，首推118伙，全数单位招标发售，当中包括11伙实用面积564至567平方呎的两房户，未有跟随地建会的指引。根据地建会就新盘招标发出的指引，规定了只有部份单位才容许招标出售，招标单位须为实用面积70平方米(753平方呎)以上的三房户型，而独立屋、洋房、复式户、顶层连天台等单位亦可招标出售。就著未有跟随会方的指引，发展商之一的保利置业（香港）销售及市务部总监朱美仪回应指，集团并非地建会会员，而且有关措施仅属指引，而且项目属一线贵重物业，认为招标较为合适。事实上，政府立法规管一手楼销售，目的为提升发展商售楼透明度，然而发展商滥用招标方式卖楼，会影响一手市场买卖透明度，准买家掌握资讯非常有限，置业预算及风险管理难度因而大增，所以这种销售方式向来备受争议。<h2><img loading="lazy" class="size-full wp-image-97775" src="https://res-cms.midland.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/11/399_without_logo.jpg" alt="两房 招标" width="800" height="593" /></h2>那如果真系要入标，买家有什么需要注意呢？首先，标书合约主要有要约(Offer)及邀约(Invitation to treat)两种，两者的意思截然不同的，随时会挞订离场 ，所以入标前必须留意清楚。在入标竞投单位的过程中，提出“要约”指合约一方向另一方列出的交易条件，在另一方无条件地接受它后，便可构成为具约束力的合约；而“邀约”只属要约邀请，并不构成具约束力合约。简单去理解的话，如果准买家提出的是“要约”，而又中标的话，而买家付上的本票亦将成为缴付订金的一部份，以支付楼价的部份款项，有关订金不可以退还的。而价钱方面，由于招标是以暗标形式进行的，既无价单亦无底价，准买家只能比较发展项目邻近的一手住宅物业的呎价，或者咨询专业人士的意见，以衡量入标价钱，但有机会出高了。此外，所有付款办法、折扣、回赠及优惠等均详列于招标文件当中，买家中标后可以选用发展商提供的按揭计划，但要注意发展商的审核准则，例如压力测试的要求，所需证明文件等，以免挞订收场。<a href="https://www.28hse.com/news/wed-focus" target="_blank" rel="noopener noreferrer">更多28hse地产资讯教学</a>延伸阅读:焦点新盘<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%96%b0%e7%9b%a4/%e3%80%90%e6%96%b0%e7%9b%a42022%e3%80%91%e4%b8%80%e6%96%87%e4%ba%86%e8%a7%a3%e5%b8%82%e5%8d%80%e6%96%b0%e7%95%8c%e4%b8%80%e6%89%8b%e6%a8%93%e8%b3%87%e8%a8%8a/">新盘2022</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e7%bd%ae%e6%a5%ad%e8%b2%bc%e5%a3%ab/%e3%80%90%e4%b8%80%e6%89%8b%e7%9f%a5%e8%ad%98%e3%80%91%e6%83%b3%e8%b2%b7%e6%96%b0%e7%9b%a4%ef%bc%9f9%e5%80%8bfaq%e7%ad%94%e4%bd%a0%ef%bc%81/"> 买新楼流程</a> |<a 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【28Hse】两房可以招标？有什么需要注意？

启德 承富里2号 维港 新盘

市区新楼供应重镇的<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E5%95%9F%E5%BE%B7-D-20090006" target="_blank" rel="noopener noreferrer">启德区</a>，2022年年底前，再有<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E5%95%9F%E5%BE%B7-D-20090006" target="_blank" rel="noopener noreferrer">新盘</a>推出，位于启德跑道区的<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/new-property/%E4%B9%9D%E9%BE%8D-%E6%BE%90%E7%92%9F-E000019050" target="_blank" rel="noopener noreferrer">承富里2号项目</a>，最大卖点是位于跑道区前排，无建筑物遮挡，景观甚为开扬，可享维港一带海景。项目由两大内房龙头企业合资发展，全盘提供582伙，包括576伙分层户及6伙临海大宅，项目主打两房至三房单位，当中约有九成单位可望维港景。由于享有一线海景的优势，定价会参考同区项目、<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E4%B9%9D%E9%BE%8D%E5%A1%98-%E7%AD%86%E6%9E%B6%E5%B1%B1-D-20090002" target="_blank" rel="noopener noreferrer">九龙塘</a>、<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/estate/%E4%B9%9D%E9%BE%8D%E7%AB%99-D-20050001" target="_blank" rel="noopener noreferrer">九龙站</a>、<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/buy/%E6%90%9C%E5%B0%8B-H-44cf7ea6#price-asc" target="_blank" rel="noopener noreferrer">南区</a>物业等。<h2>涵盖一至四房  九成望维港</h2>户型分布方面，<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/new-property/%E4%B9%9D%E9%BE%8D-%E6%BE%90%E7%92%9F-E000019050" target="_blank" rel="noopener noreferrer">承富里2号项目</a>涵盖一至四房单位，实用面积由371平方呎至2,088平方呎，另设平台及顶层特色户。至于临海大宅实用面积则由4,294平方呎至4,850平方呎。预计关键日期为2024年12月31日，另提供373个车位，住客及车位比例大约1比0.64。交通方面，项目邻近港铁屯马线<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E5%95%9F%E5%BE%B7%E7%AB%99-M-95" target="_blank" rel="noopener noreferrer">启德站</a>。屯马线余下路段已全线通车，沙中线红磡至金钟段亦已于2022年年中通车，从<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E5%95%9F%E5%BE%B7%E7%AB%99-M-95" target="_blank" rel="noopener noreferrer">启德站</a>到金钟站只须6站车程，约12分钟车程即由一大商业区连接另一商业区。另一方面，由中九龙干线及东南九龙T2主干路组成的“6号干线”，连接九龙的东西部，届时由启德往返西九龙只须约6分钟。另于启晴邨一旁之沐虹街、承启道及宏天广场一带，提供多条巴士或专线小巴路线，穿梭港九新界等多处地方都不成问题。<img loading="lazy" class="size-full wp-image-68688" src="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1405191062.jpg" alt="启德 承富里2号 维港 新盘" width="1254" height="836" srcset="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1405191062.jpg 1254w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1405191062-300x200.jpg 300w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1405191062-1024x683.jpg 1024w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1405191062-768x512.jpg 768w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1405191062-165x109.jpg 165w" sizes="(max-width: 1254px) 100vw, 1254px" />同时，<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E5%95%9F%E5%BE%B7%E7%AB%99-M-95" target="_blank" rel="noopener noreferrer">启德</a>社区相当适合家庭居住，其中，位于前启德机场跑道尾的跑道公园，草地广阔又绵密，是休憩的好地方，更可欣赏到360度维港景。另外整条跑道区，设有环回跑步径。再者，税务大楼、工业贸易大楼、儿童医院，还有国际级体育场地设施等进驻，当中包括斥资约300亿元打造的启德体育园，主场馆多达5万个座位，为红磡体育馆4倍，可作为体育及演唱会等活动之用，落成后将成为全港最大的体育场地。<h2>区内工作人士增 住屋需求</h2>至于区内另一地标启德城中心，拟建多个地标商厦，包括双子塔式商厦，当中逾100万平方呎、预计2023年开幕的崇光百货（SOGO）为一大焦点。此外，市建局计划打造地下购物街，横跨整个启德，将成为香港未来大型地下购物地标。令<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E5%95%9F%E5%BE%B7-D-20090006" target="_blank" rel="noopener noreferrer">启德的新盘</a>项目具备高尚住宅的条件。区内将有7,500万平方呎写字楼供应，料进一步提升整体商业动力。包括已经启用的南丰重磅商业地标AIRSIDE，提供逾30层楼面达120万平方呎之甲级写字楼；而未来启德站一带亦将成为商业、餐饮、零售店及酒店集中地。再有税务大楼、工业贸易大楼、儿童医院，还有国际级体育场地、高级住宅、零售百货、酒店及邮轮设施等，相信区内工作人士将持续提升，其中更有部分人士会考虑搬迁至区内居住，令住宅买卖或租值之潜力都值得看好。<img loading="lazy" class="size-full wp-image-68686" src="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1419197080.jpg" alt="启德 承富里2号 维港 新盘" width="1254" height="836" srcset="https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1419197080.jpg 1254w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1419197080-300x200.jpg 300w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1419197080-1024x683.jpg 1024w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1419197080-768x512.jpg 768w, https://cms-media.hkp.com.hk/property-news/wp-content/uploads/2022/10/iStock-1419197080-165x109.jpg 165w" sizes="(max-width: 1254px) 100vw, 1254px" />由于太子道东以南至邮轮码头的范围皆属传统<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/list/new-property/%E6%A0%A1%E7%B6%B2-34-S-34" target="_blank" rel="noopener noreferrer">34名校网</a>内，<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/new-property/%E4%B9%9D%E9%BE%8D-%E6%BE%90%E7%92%9F-E000019050" target="_blank" rel="noopener noreferrer">承富里2号项目</a>亦包括在内，对于家长客而言极具吸引力。网内受欢迎的学校包括合一堂学校、圣公会牧爱小学、圣公会圣十架小学、保良局何寿南小学、马头涌官立小学、陈瑞祺(喇沙)小学、圣罗撒学校及协恩中学附属小学等，都是于自行分配学位阶段已用尽学额的。中学方面，区内共有16间BAND1中学，包括拔萃男书院、喇沙书院、玛利诺修院学校、华英中学等多间需“争崩头”的传统名校。延伸阅读:焦点新盘<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%96%b0%e7%9b%a4/%e3%80%90%e6%96%b0%e7%9b%a42022%e3%80%91%e4%b8%80%e6%96%87%e4%ba%86%e8%a7%a3%e5%b8%82%e5%8d%80%e6%96%b0%e7%95%8c%e4%b8%80%e6%89%8b%e6%a8%93%e8%b3%87%e8%a8%8a/">新盘2022</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e7%bd%ae%e6%a5%ad%e8%b2%bc%e5%a3%ab/%e3%80%90%e4%b8%80%e6%89%8b%e7%9f%a5%e8%ad%98%e3%80%91%e6%83%b3%e8%b2%b7%e6%96%b0%e7%9b%a4%ef%bc%9f9%e5%80%8bfaq%e7%ad%94%e4%bd%a0%ef%bc%81/"> 买新楼流程</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%9c%80%e6%96%b0/%e3%80%90%e9%90%b5%e8%b7%af%e9%a0%85%e7%9b%ae%e3%80%91%e6%b8%af%e5%b3%b6%e5%8d%97%e5%b2%b8%e6%99%89%e8%ba%ab%e8%b1%aa%e5%ae%85%e5%8d%80-%e9%ab%98%e7%ab%af%e7%94%9f%e6%b4%bb%e5%9c%88%e6%88%90%e5%9e%8b/"> 港岛南岸</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%96%b0%e7%9b%a4/%e3%80%90%e7%99%bd%e7%9f%b3%e8%a7%92%e6%96%b0%e7%9b%a4%e3%80%91%e5%8d%b3%e7%9d%87%e5%a4%a7%e5%9f%94%e5%84%aa%e6%99%af%e9%87%8c%e9%a0%85%e7%9b%ae%e8%b3%87%e6%96%99/"> 白石角项目</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%96%b0%e7%9b%a4/%e3%80%90%e5%89%8d%e6%99%af%e7%84%a1%e9%99%90%e3%80%91%e5%8c%97%e9%83%a8%e9%83%bd%e6%9c%83%e5%8d%80%e9%a0%ad%e7%82%ae%e9%90%b5%e8%b7%af%e7%9b%a4-%e5%85%83%e6%9c%97%e7%ab%99%e5%8b%a2%e6%88%90%e5%b8%82/"> </a><a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%96%b0%e7%9b%a4/%e3%80%90%e5%89%8d%e6%99%af%e7%84%a1%e9%99%90%e3%80%91%e5%8c%97%e9%83%a8%e9%83%bd%e6%9c%83%e5%8d%80%e9%a0%ad%e7%82%ae%e9%90%b5%e8%b7%af%e7%9b%a4-%e5%85%83%e6%9c%97%e7%ab%99%e5%8b%a2%e6%88%90%e5%b8%82/">元朗站项目</a> | <a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%96%b0%e7%9b%a4/%e3%80%90%e9%80%9a%e8%bb%8a%e6%a6%82%e5%bf%b5%e7%9b%a4%e3%80%91%e7%b4%85%e7%a3%a1%e9%bb%83%e5%9f%94%e5%9b%9b%e8%a1%97%e9%a0%85%e7%9b%ae%e6%87%b6%e4%ba%ba%e5%8c%85/">红磡黄埔四街项目</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%E6%96%B0%E7%9B%A4/%E3%80%90%E9%90%B5%E8%B7%AF%E4%B8%8A%E8%93%8B%E3%80%91%E4%B8%80%E6%96%87%E7%9B%A1%E8%A6%BD%E9%8C%A6%E4%B8%8A%E8%B7%AF%E7%AB%99%E9%A0%85%E7%9B%AE%E8%B3%87%E8%A8%8A/"> 锦上路站项目</a> |<a href="https://www.midland.com.hk/property-news/app%e8%b3%87%e8%a8%8a%e4%b8%bb%e9%a0%81/%e3%80%90%e6%96%b0%e5%b1%85%e5%b1%8b2022%e3%80%91%e8%bf%919000%e5%80%8b%e6%a9%9f%e6%9c%83%e4%be%86%e4%ba%86-%e5%8c%97%e8%a7%92%e5%95%9f%e5%be%b7%e6%90%b6%e4%bd%8f%e8%a6%81/"> </a><a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%96%b0%e7%9b%a4/%e3%80%90%e8%a5%bf%e5%8c%97%e6%96%b0%e5%9c%b0%e6%a8%99%e3%80%91%e5%b1%af%e9%96%80%e5%85%86%e5%ba%b754%e5%8d%80%e6%96%b0%e7%9b%a4%e9%a0%85%e7%9b%ae%e6%87%b6%e4%ba%ba%e5%8c%85/">屯门兆康项目</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e7%bd%ae%e6%a5%ad%e8%b2%bc%e5%a3%ab/%e3%80%90%e6%a9%9f%e6%9c%83%e4%be%86%e4%ba%86%e3%80%912022%e6%96%b0%e5%b1%85%e5%b1%8b%e8%bf%919000%e4%bc%99%e4%be%9b%e6%87%89-%e5%8c%97%e8%a7%92%e3%80%81%e5%95%9f%e5%be%b7%e6%9c%80%e6%90%b6%e6%89%8b/"> 新居屋2022</a>按揭资讯<a href="https://www.hkp.com.hk/property-news/%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%8C%87%E5%8D%97/%E3%80%90%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%8B%86%E5%B1%80%E3%80%91%E7%94%B3%E8%AB%8B%E9%AB%98%E6%88%90%E6%95%B8%E6%8C%89%E6%8F%AD4%E5%A4%A7%E6%A2%9D%E4%BB%B6-%E4%BD%A0%E5%85%B7%E5%82%99%E5%97%8E%EF%BC%9F/">高成数按揭</a> |<a href="https://www.hkp.com.hk/zh-hk/property-news/%e6%8c%89%e6%8f%ad%e6%8c%87%e5%8d%97/%e3%80%90%e6%9e%97%e9%84%adplan-2-0%e3%80%91%e6%94%be%e5%af%ac%e6%8c%89%e6%8f%ad%e4%b8%8d%e5%8f%af%e4%b8%8d%e7%9f%a5%e7%9a%84%e7%b4%b0%e7%af%80/"> 林郑Plan 2.0</a> |<a 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